マイホームの頭金は入れない方がいい？2025年版フルローン戦略

マイホームの頭金は入れない方がいいのか、それともしっかり貯めてから買うべきなのか迷っている方も多いのではないでしょうか。

手元の資金を頭金として使わずに投資へ回すことで資産形成を有利に進めたり、住宅ローン控除の恩恵を最大化したりといったメリットがある一方で、金利上昇や担保割れのリスクも無視できません。

この記事では、2025年の最新情報をもとに、頭金なし戦略の是非について私なりの視点で解説していきます。

マイホームの頭金は入れない方がいい？理由と戦略

「頭金は入れた方がいい」という昔ながらの常識に対し、あえて「入れない」選択をすることで得られるメリットは意外と多いものです。ここでは、なぜ今あえて頭金ゼロを選ぶ人が増えているのか、その戦略的な理由について深掘りしていきます。

頭金なしフルローンのメリットとは

まず一番のメリットとして挙げられるのは、やはり「手元の現金を温存できる」という点ですね。頭金として数百万円から数千万円を支払ってしまうと、当然ながらそのお金は手元からなくなります。

しかし、住宅ローンで物件価格の全額を借り入れるフルローンを選択すれば、貯金を取り崩すことなく新生活をスタートできます。

低金利で借りられる住宅ローンを最大限利用し、いざという時のために現金を確保しておくというのは、現代における合理的なリスクヘッジの一つといえるかもしれません。

手元資金をNISA等の投資に回す

頭金を入れない最大の理由は、金融的な「レバレッジ」を効かせることにあると私は考えています。これはどういうことかというと、銀行から低金利でお金を借りて、自分の手持ち資金はそれ以上の利回りが期待できる場所で運用するという考え方です。

例えば、頭金として入れる予定だった500万円を、年利4%程度が期待できる新NISAなどの投資信託で20年間運用したとします。一方で、住宅ローン金利が0.5%程度であれば、その差額分だけ資産が増える可能性がありますよね。

もちろん投資にはリスクが伴いますし、元本割れの可能性もありますが、「借金の利息」よりも「投資の利益」の方が大きくなる可能性が高いと判断できるなら、頭金を入れない方が合理的という判断になります。

団信の保障を手厚くする賢い活用法

住宅ローンを組む際に加入する「団体信用生命保険（団信）」の効果も無視できません。これは、万が一契約者が亡くなったり高度障害になったりした場合に、ローンの残債がゼロになるという保険です。

ここでのポイントは、「借入額が多いほど、保障される金額も大きくなる」ということです。頭金を入れずにフルローンを組めば、その分だけ団信による保障額（＝チャラになる借金の額）が最大化されます。

このように考えると、フルローンは「非常に安い掛け金（金利）で入れる生命保険」という側面も持っているといえます。特に小さなお子さんがいるご家庭など、手厚い保障が必要な時期には大きなメリットになりますね。

住宅ローン控除をフル活用する条件

年末のローン残高に応じて税金が戻ってくる「住宅ローン控除」。この制度を最大限活用するためにも、借入額が多い（＝ローン残高が多い）方が有利になるケースがあります。控除額は「年末残高の0.7%」なので、残高が多いほど戻ってくる税金も増える計算です。

ただし、ここで非常に重要な注意点があります。2024年・2025年の制度改正により、「省エネ基準」を満たしていない住宅は控除の対象外になったり、借入限度額が下がったりするという点です。

例えば、「省エネ基準適合住宅」の場合、借入限度額は3,000万円です。もし5,000万円をフルローンで借りたとしても、控除対象になるのは3,000万円まで。残りの2,000万円分には控除がつかないため、単に金利負担が増えるだけになってしまいます。

「頭金ゼロで控除最大化」を狙うなら、長期優良住宅やZEH水準などの高性能な住宅を選ぶことが必須条件といえますね。

頭金を貯める期間の機会損失を防ぐ

「頭金を2割貯めてから買おう」と頑張って貯蓄に励む方もいますが、これには「時間の罠」が潜んでいます。一生懸命お金を貯めている間に、インフレで物件価格が上がってしまったり、金利が上昇してしまったりするリスクです。

頭金なしでも審査に通る人の特徴

もちろん、誰でも頭金なしで家が買えるわけではありません。金融機関から見れば、フルローンは「担保割れ」のリスクが高いため、審査は厳しくなる傾向にあります。

一般的に、頭金ゼロでも審査に通りやすいのは以下のような方です。

• 安定した収入がある（公務員や大手企業勤務など）
• 他の借り入れ（車のローンなど）がない
• 購入する物件の資産価値が高い

逆に言えば、ギリギリの年収で無理やりフルローンを組もうとすると、審査で落とされたり、金利が高くなったりすることがあるので注意が必要です。

マイホームの頭金は入れない方がいい派の注意点

ここまでメリットを中心にお話ししてきましたが、当然ながら「頭金ゼロ」には大きなリスクも潜んでいます。特にこれからの時代は、これまでとは違う注意が必要です。安易にフルローンを選んで後悔しないよう、デメリットもしっかり把握しておきましょう。

頭金なしのデメリットと後悔のリスク

最もわかりやすいデメリットは、借入額が増えることによる「総支払額の増加」です。元本が多ければ多いほど、支払う利息の総額は膨れ上がります。

例えば、3,500万円の物件を金利0.7%で35年借りる場合、頭金ゼロ（3,500万円借入）と頭金1,000万円（2,500万円借入）では、月々の返済額に約2万6千円もの差が出ます。年間で約32万円の差です。

この「毎月の負担増」に耐えられないと、生活が苦しくなり、「こんなはずじゃなかった」と後悔することになりかねません。

諸費用までローンにする際の危険性

私が特に危険だと感じるのが、物件価格だけでなく、仲介手数料や登記費用などの「諸費用」までローンに組み込んでしまうケースです。これを「オーバーローン」と呼んだりします。

「貯金が全くないから諸費用も借りたい」という状態での購入は、ハッキリ言っておすすめできません。将来何かあった時に身動きが取れなくなる可能性が非常に高いからです。

2025年以降の金利上昇への対策

これまでの「頭金ゼロ戦略」は、日本が超低金利だったからこそ成立していた側面があります。しかし、2024年のマイナス金利解除以降、状況は変わりつつあります。

変動金利でフルローンを組んでいる場合、金利がわずかでも上昇すると、借入額が大きい分だけ利息負担が激増します。もし金利が1%上がれば、月々の返済が数万円アップすることも珍しくありません。

メリットでお伝えした「投資との利回り差」も、ローン金利が上がってしまえば逆転してしまう（逆ザヤになる）可能性があります。

これからフルローンを組むなら、「金利が上がっても返済できる余裕があるか」を厳しくシミュレーションするか、固定金利を選んでリスクを固定化するなどの対策が必要です。

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対策は必須ですね。

売却時に担保割れを起こす可能性

「担保割れ」とは、家の売却価格よりもローン残高の方が多くなってしまう状態のことです。頭金ゼロで買うと、最初からローン残高が物件価格と同額（諸費用も借りればそれ以上）になるため、買った瞬間に資産価値が少しでも下がれば即「担保割れ」になります。

もし転勤や離婚などで家を売らなければならなくなった時、担保割れしていると、不足分を現金で一括返済しない限り家を売ることができません。「売りたいのに売れない」という、いわゆる「金の手錠」をかけられた状態になってしまうリスクがあるのです。これは人生の自由度を大きく下げる要因になります。

結論：マイホームの頭金は入れない方がいいか

結局のところ、マイホームの頭金は入れない方がいいのでしょうか。私の考えとしては、「頭金を『入れられるけど入れない』人はOK、頭金を『入れられないから入れない』人はNG」だと思っています。

手元に十分な現金があり、それを投資に回して増やせる自信がある方や、高収入で金利上昇リスクにも耐えられる方にとって、フルローンは非常に合理的な戦略です。

しかし、「手元に現金がないからフルローンにするしかない」という方は、金利上昇やライフプランの変化で破綻するリスクが高いため、まずは頭金を貯める、あるいは物件価格を見直すなどの慎重な判断が必要かなと思います。

大きな買い物ですから、目先のメリットだけでなく、10年後、20年後の自分たちの生活を守れるかどうか、じっくり検討してみてくださいね。

※本記事は2025年時点の情報に基づいた一般的な解説であり、将来の金利動向や投資成果を保証するものではありません。住宅ローンの契約や資産運用に関する最終的な判断は、金融機関や専門家にご相談の上、ご自身の責任で行ってください。